СТРОИТЕЛСТВО.

Повечето хора в наши дни обвързват думата строителство с техническото изпълнение на даден обект, т.нар. физически процеси но не си дават сметка за обема и същността на административната част чрез документо-оборота, който е трябва да се придвижи. Изграждането на един обект е сложен процес съобразен с редица законови изисквания. За да се осигури ефективното​​​​​ прилагане на тези изисквания е установено задължение за изготвяне, съставяне, одобряване, издаване на множество документи, актове и протоколи. Всеки от тях доказва изпълняването на определени законови изисквания от намерението за строителство през изграждането на обекта чак до неговото финализиране и одобряване за експлоатация.

На тези от вас, на които им предстои покупка на жилище или друг вид имот в сграда в етап на строеж ви предстои да се сблъскате с понятията: “Разрешение за строеж, Строителна линия и ниво/Акт 2, 2а/, Акт 14, Акт 15 и Акт 16”.

В зависимост от категория на строителния обект се определя и необходимата документация както и от кои институции ще се обследва обекта. В Закона за устройство на територията са посочени следните категории:

Преди да се построи дадена сграда, е необходимо да бъде издадено Разрешение за строеж, въз основа на което се съставят всички актове и протоколи в строителния процес. То се издава от Общината или районните кметства, като се подписва от Гл. архитект на града или населеното място, в което се планира строителството.

Издаването на отделните актове в строителния процес е описано в една от наредбите към Закона за устройство на територията (ЗУТ). Изискванията са различни в зависимост от категорията на обекта. Съвременното жилищно строителство най-често попада в т.нар. четвърта или пета категория, в други случаи и в трета, когато строителния обект е по-голям или по-висок.

СТРОИТЕЛНИ АКТОВЕ.

Най-често споменаваните в практиката и обмена на информация актове, след Разрешение за строеж, между Продавач/Купувач са:

1. Протокол за откриване на строителна площадка и за определяне на строителна линия и ниво (Приложение № 2 и 2а) – с него “Стартира” строителството и датата на съставянето му се смята за начало на строежа,а когато такъв акт не се изисква за строежа – датата на заверка на заповедната книга. За да бъде издаден този протокол, лицето, което упражнява строителен надзор, или техническия ръководител (за строежите от пета категория) следва да подаде искане в общината 7 дни преди съставянето му, като се съхранява безсрочно в архива на издалия Разрешението за строеж, административен орган. Протоколът се състои от три раздела:

2. Удостоверение за завършен груб строеж – т.нар. Акт за приемане на конструкцията (Акт 14) e първият нормативен документ, който се издава след като конструкцията на сградата е изпълнена. В него се описват:

Съставя се и се подписва от проектанта по част „конструктивна”, строителя и техническия надзор. В акта се отбелязва дали различните СМР са изпълнени в съответствие с действащите нормативи. След съставяне и подписване на Акт Образец 14 се издава и Удостоверение по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ от общинската администрация

След издаването на гореописаните документи и вписване на сградата в Кадастралната карта, може да се пристъпи към нотариалното прехвърляне на конкретен имот/обект и купувачът може да получи документа, удостовеляващ правото му на собственост върху обект/апартамент в сграда със степен на завършеност: „груб строеж”.

3. Акт образец 15 е „вътрешно ведомствен документ”, с който се установява, че сградата е напълно завършена и изпълнена съобразно одобрените инвестиционни проекти. Документът се изготвя от надзорната фирма или строителя и се подписва от всички възложители /собствениците на обекти в сградата/, технически правоспособните физически или юридически лица, отговарящи за отделните части на проекта. В сграда с Акт 15 може да се живее, но електроенергията и водата се заплащат по тарифи за търговски, а не за жилищни обекти. 

Съдържанието на Акт образец 15 е следното:

4. Последният от актовете в зависимост от категорията е Акт образец 16/ Разрешение за ползване/ или общинския документ „Удостоверение за въвеждане в експлоатация”, който доказва, че сградата е напълно завършена, отговаря на всички стандарти и норми и е годна за живеене.

В практиката Акт 16 се ползва като общ термин вместо Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация, но между двете има разлика и трябва да се разграничават в зависимост от това за каква категория строежи става дума и съответната институция, която го издава.

ГАРАНЦИОННИ СРОКОВЕ.

След като сградата бъде снабдена с Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация, започват да текат нейните гаранционни срокове, определени от закона за сметка на строителя, както следва:

НИЕ, екипа на „Републик” сме насреща, за да отговорим задълбочено на всеки един от възникналите въпроси след запознаване със съдържанието в настоящата статия, защото знаем, че инвестицията в строеж за ВАС е важна стъпка!