СТРОИТЕЛСТВО.
Повечето хора в наши дни обвързват думата строителство с техническото изпълнение на даден обект, т.нар. физически процес, но не си дават сметка за същността и обема на административната част чрез документо-оборота, който трябва да се придвижи. Изграждането на един обект е сложен процес съобразен с редица законови изисквания. За да се осигури ефективното прилагане на тези изисквания е установено задължение за изготвяне, съставяне, одобряване, издаване на множество документи, актове и протоколи. Всеки от тях доказва изпълняването на определени законови изисквания от намерението за строителство през изграждането на обекта чак до неговото финализиране и одобряване за експлоатация.
На тези от вас, на които им предстои покупка на жилище или друг вид имот в сграда в етап на строеж ви предстои да се сблъскате с понятията: “Разрешение за строеж, Строителна линия и ниво/Акт 2, 2а/, Акт 14, Акт 15 и Акт 16”.
В зависимост от категория на строителния обект се определя и необходимата документация както и от кои институции ще се обследва обекта. В Закона за устройство на територията са посочени следните категории:
- Строежи от първа до трета категория (най-общо това са всички големи обекти и инфраструктурни съоръжения като пътища, жп линии, производствени предприятия, инсталации и др.) – актове образец № 2 (2а), 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 14, 15, 16 и 17;
- Четвърта (най-типичният пример са жилищни и смесени сгради със средно застрояване) и пета категория (най-типичният пример са жилищни и смесени сгради с ниско застрояване, вилни сгради) – актове образец № 2 (2а), 3, 4, 7, 12, 14 и 15;
- Шеста категория (това са временните строежи) – стопански постройки със селскостопанско предназначение, пристройка, гараж, обект с обслужващо предназначение, като тяхната регламентация е най-лека.
Преди да се построи дадена сграда, е необходимо да бъде издадено Разрешение за строеж, въз основа на което се съставят всички актове и протоколи в строителния процес. То се издава от Общината или районните кметства, като се подписва от Гл. архитект на града или населеното място, в което се планира строителството.
Издаването на отделните актове в строителния процес е описано в една от наредбите към Закона за устройство на територията (ЗУТ). Изискванията са различни в зависимост от категорията на обекта. Съвременното жилищно строителство най-често попада в т.нар. четвърта или пета категория, в други случаи и в трета, когато строителния обект е по-голям или по-висок.
СТРОИТЕЛНИ АКТОВЕ.
Най-често споменаваните в практиката и обмена на информация актове, след Разрешение за строеж, между Продавач/Купувач са:
1. Протокол за откриване на строителна площадка и за определяне на строителна линия и ниво (Приложение № 2 и 2а) – с него “Стартира” строителството и датата на съставянето му се смята за начало на строежа,а когато такъв акт не се изисква за строежа – датата на заверка на заповедната книга. За да бъде издаден този протокол, лицето, което упражнява строителен надзор, или техническия ръководител (за строежите от пета категория) следва да подаде искане в общината 7 дни преди съставянето му, като се съхранява безсрочно в архива на издалия Разрешението за строеж, административен орган. Протоколът се състои от три раздела:
- Раздел първи “Откриване на строителна площадка”;
- Раздел втори “Определяне на строителна линия и ниво на строежа”;
- Раздел трети “Констатации от извършени проверки при достигане на контролираните проектни нива”.
2. Удостоверение за завършен груб строеж – т.нар. Акт за приемане на конструкцията (Акт 14) e първият нормативен документ, който се издава след като конструкцията на сградата е изпълнена. В него се описват:
- Констатации за съответствието на строежа с проекта въз основа на данни от съставената документация (дневници на строежа – бетонов, монтажен и др., съгласно правилата за изпълнение на съответния вид строителни и монтажни работи (СМР);
- Документите, удостоверяващи съответствие на вложените строителни продукти с изискванията по чл. 169а, ал. 1 ЗУТ, и др., доказващи годността за употреба при спазване на основните изисквания към строежите) съгласно действащата нормативна уредба за приемане, извършване и контрол на отделните видове строителни и монтажни работи;
- Оценка за наличие на недостатъци, възможността за тяхното отстраняване;
- Заключение за приемане на строителната конструкция при постигане изискванията към строежите по ЗУТ.
Съставя се и се подписва от проектанта по част „конструктивна”, строителя и техническия надзор. В акта се отбелязва дали различните СМР са изпълнени в съответствие с действащите нормативи. След съставяне и подписване на Акт Образец 14 се издава и Удостоверение по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ от общинската администрация
След издаването на гореописаните документи и вписване на сградата в Кадастралната карта, може да се пристъпи към нотариалното прехвърляне на конкретен имот/обект и купувачът може да получи документа, удостовеляващ правото му на собственост върху обект/апартамент в сграда със степен на завършеност: „груб строеж”.
3. Акт образец 15 е „вътрешно ведомствен документ”, с който се установява, че сградата е напълно завършена и изпълнена съобразно одобрените инвестиционни проекти. Документът се изготвя от надзорната фирма или строителя и се подписва от всички възложители /собствениците на обекти в сградата/, технически правоспособните физически или юридически лица, отговарящи за отделните части на проекта. В сграда с Акт 15 може да се живее, но електроенергията и водата се заплащат по тарифи за търговски, а не за жилищни обекти.
Съдържанието на Акт образец 15 е следното:
- Описание на договорите за изпълнение на строителството, строителните книжа, екзекутивната документация и съставените актове и протоколи по време на строителството, документацията от строителното досие на обекта (актове, протоколи, дневници, декларации за експлоатационни показатели/декларации за характеристиките на строителния продукт на вложените строителни продукти и други документи, изискващи се по съответен нормативен акт), както и на тези за проведени изпитвания, измервания, доказващи правилността на изпълнението;
- Данните от огледа на място и околното пространство (възстановено ли е във вида при откриване на строителната площадка), включително описание на строежа и на неизвършени, незавършени или недобре извършени работи, които до подаване на искането за издаване на разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация следва да бъдат отстранени, за което се съставя констативен протокол;
- Доказателства, че строежът е изпълнен съобразно одобрените инвестиционни проекти, заверената екзекутивна документация, изискванията по ЗУТ и условията на сключения, между възложителя и строителя договор, въз основа на които съставителите установяват годността за приемане на строежа, частта или етапа от него.
4. Последният от актовете в зависимост от категорията е Акт образец 16/ Разрешение за ползване/ или общинския документ „Удостоверение за въвеждане в експлоатация”, който доказва, че сградата е напълно завършена, отговаря на всички стандарти и норми и е годна за живеене.
В практиката Акт 16 се ползва като общ термин вместо Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация, но между двете има разлика и трябва да се разграничават в зависимост от това за каква категория строежи става дума и съответната институция, която го издава.
- Строежи от I-ва до III-та категория се ползват с Акт образец 16, който се издава от съответната държавна приемателна комисия към РДНСК и касае установяване на годността за ползване на строежа. Въз основа на Акт 16 съответната регионална дирекция за национален строителен контрол издава Разрешение за ползване;
- При строежи от IV-та VI-та категория не се съставя Акт 16, а се издава Удостоверение за въвеждане в експлоатация от Гл. архитект на съответната община.
ГАРАНЦИОННИ СРОКОВЕ.
След като сградата бъде снабдена с Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация, започват да текат нейните гаранционни срокове, определени от закона за сметка на строителя, както следва:
- За строителни конструкции на сгради и съоръжения, включително и за земната основа под тях – 10 години;
- За възстановени строителни конструкции на сгради и съоръжения, претърпели аварии – 8 години;
- За хидроизолационни, топлоизолационни, звукоизолационни и антикорозионни работи на сгради и съоръжения в неагресивна среда – 5 години, а в агресивна среда – 3 години;
- За всички видове строителни, монтажни и довършителни работи, както и за вътрешни инсталации на сгради – 5 години.
НИЕ, екипа на „Републик” сме насреща, за да отговорим задълбочено на всеки един от възникналите въпроси след запознаване със съдържанието в настоящата статия, защото знаем, че инвестицията в строеж за ВАС е важна стъпка!
